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应急物业出现“超期”服役 原定3个月1年还不走

2016-12-28

  “整整一年零一个月了。”看着日历上的日子,业主叶先生神色低沉。一家以应急物业身份临时进驻小区的公司,却“超期”不愿撤离,这是多数业主始料未及的。

  为解决物业公司中途撤离;老物业合同期满,新物业尚未到位等特殊情况,本市设计了应急物业“临时补位”制度。然而,在现实中,又出现小区选聘了新的物业,而应急物业不愿撤离的现象。那么,该如何结束应急状态,又成为当初未曾料到的新困惑。

  应急物业13个月未走

  海淀区的天秀路上,马路南北两侧,分布着古月园和安和园两个社区。安和园的居民想进入古月园,从社区东南门直接推门即可;对于偶尔到此的访客,同样如此。

  “我们已经从一个封闭式小区,变成了‘开放式’。”在古月园居住了多年的叶先生回忆,小区管理的恶化是从应急物业进驻之后。

  2015年11月11日,在老物业公司临时撤离的情况下,由海淀区马连洼街道办指派,北京龙城兴业物业管理有限公司以应急物业身份进驻古月园小区。

  据了解,北京龙城兴业物业管理有限公司成立于1995年8月,有物业服务企业一级资质,在京服务百环家园、君安家园等数十个小区。“和谐稳定是我们共同的愿望,永恒共建是我们的努力方向,让我们携手一起共创美好未来。”当天,物业公司给社区居民的公告中,热情的话语曾令人期待。

  然而,期待并未成真,用叶先生的话,“比过去还糟。”多位业主反映,单元楼的公共楼道,从每天打扫变成了3到5天打扫一次;大约每两周就会发生一次电梯困人事故;平均每个月小区要停水一次;门禁损毁也无人修理。甚至,曾因为物业公司将垃圾堆放在属于小区配套设施的幼儿园的厨房外,业主和物业矛盾激化,直至街道办出面方才平息。

  “这样的应急物业服务,很难让我放心居住。”叶先生说道。今年9月,小区曾召开业主大会,投票选聘了新的物业公司,奇怪的是,直到今天应急物业依然停留在古月园。

  该走该留争论不下

  “并非业委会不愿执行业主大会的决议,是执行不了。”古月园业委会的一位委员向记者表示,一波三折的物业选聘,绕有千千结。

  据其介绍,2016年3月25日,古月园业委会备案成立,5月9日,业委会召开第二次业主大会,就授权业委会以招投标方式选聘新物业等事项,提请全体业主表决,并于6月12日形成业主大会决议,成功获得授权。然而,对于这次决议结果,马连洼街道办提出了“因不符合小区《议事规则》而不予认可”的意见。招投标工作也短暂暂停。

  随后,8月25日,小区召开第三次业主大会,并于9月25日形成决议。表决结果显示,以业主赞成票分别占业主总人数的74.79%和建筑物总面积的63.95%,表决选聘瑞赢酒店物业管理有限公司为新的物业服务企业。“龙城兴业也参与了招投标,但票数排名最后一位,未能入选。”业委会委员说道。

  但对于表决结果,马连洼街道办再一次提出了质疑,并表示“对投票结果无法予以支持和认可。”

  记者整理了由业委会方面提供的双方往来7次的函件或告知书,发现争议主要集中在三点:第一,在应急物业进驻小区超过3个月的情形下,由业委会提议召开临时业主大会讨论物业选聘,是否符合对于“重大事项”的规定;第二,对于以应急物业身份进驻的龙城兴业,是否要按照“一事一议”的方式投票表决解聘;第三,在街道办和居委会代表不在场的情况下统计出的第三次业主大会表决结果,是否合规。

  街道办认为,对于应急情况下召开业主大会选聘新物业,需由业主提议,且应单独投票决定解聘应急物业。第三次业主大会的唱票工作,是在街道办和居委会代表不在场的情况下举行的,视为不合规。

  而业委会方面则提出,小区目前的情形属于《议事规则》中约定的“涉及全体业主共同利益且需要及时处理”的事项,可由业委会提议召开业主大会,业委会对此已广泛征求了业主意见。因古月园并未与应急物业公司形成合同关系,故也不涉及解聘。小区第三次业主大会的投票结果符合“双过半”的规定,且在公示期间并无业主提出异议,街道办和居委会是否在场并不影响结果的法律效力。

  “11月初,我们和物业公司、小区办、街道办等开了五方参加的物业联席会,结果不欢而散。”业委会委员说道。因决议结果未被认可,应急物业也不执行交接手续,古月园的物业推进陷入了僵局。

  3个月期限属“无据可循”

  类似的情况,也出现在古月园对面的荷塘月舍小区。因为老物业撤离,小区处于无物业管理的“真空”状态,2016年4月26日,同样是由街道办指派,北京龙城兴业物业管理有限公司以应急物业身份进驻荷塘月舍小区,并按照前期物业服务费用收取应急服务费。在应急服务的3个月内,经过业主提议,小区业委会组织召开了业主大会,就“是否同意直接留用现有的应急物业”事项进行表决。

  根据小区业主提供给记者的资料,表决结果最终显示,因为同意直接留用现在的应急物业企业的业主人数未达到“双过半”的标准,因此小区业委会决定不与应急物业公司签订合同,而是经由招投标的方式去选聘新的物业。

  然而,这个决议,也没有得到街道办的认可。街道办提出,应急服务期限不超过3个月是一般的原则性规定,可根据实际情况进行变通,所以业委会提出的“应急接管3个月”属于无据可循。

  “为何同意留用表决结果没达到‘双过半’,不能招投标选聘新的物业公司呢?”不少业主提出对此很不理解。

  一些业主同时对物业的收费标准也表示出疑惑。“应急物业只提供垃圾清运、秩序维护、二次供水和电梯运行四项服务,为何却按照更高标准的前期物业费用标准收费?”业主刘先生就提出,量价相等,应急物业提供几项服务,业主就交几项服务的费用。

  “应急服务”不应超过3个月

  应急物业服务究竟该持续多长时间?又是如何收费的?

  依据《北京市物业管理办法》及其京建发603号文《北京市物业项目交接管理办法》的相关规定,因物业服务合同期限届满,建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域等原因,住宅物业项目不能维持正常物业管理秩序时,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务。

  组织应急物业服务前,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务收费、服务期限等相关内容在物业管理区域内公告。应急物业服务内容仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的物业事项,而应急服务期限一般不超过3个月。

  在应急服务期间,应急物业服务费用由全体业主承担,业主委员会应当协助收取,但物业共用部分的毁损责任由全体业主承担。

  “所以,超过3个月应急物业服务应该依法撤离,尤其是当小区已经选聘了新的物业公司时。”中物联盟总经理黄传炜告诉记者,应急物业企业是没有物业合同的,对于超期不撤出的应急物业企业,依据相关规定,区县建委和北京市住建委负有依法处罚的权力,业委会可以举报到区县、市住建委执法大队,依法予以执法,责令退出。

  “唱票时街道办和业委会代表不在场,是否可以作为决议结果不合规的依据?”对于古月园和街道办之间的争议焦点,黄传炜表示,这是不成立的,对以不在场为理由不予认可的书面指导意见,业委会可以依法行政复议街道办事处。

  不过,对于应急物业按前期物业服务标准收费,黄传炜提出,这是街道办在前期公示中就已明确的,是符合相关规定的,无可厚非。

  本报记者 赵莹莹 J201